Cuando Carmen me llamó el pasado otoño, estaba al borde de las lágrimas. Había heredado un piso en Valencia con sus dos hermanos y llevaban tres meses discutiendo: uno decía que valía 220.000 euros, otro juraba que no bajaba de 280.000. Nadie cedía. El problema real no era el precio. Era que ninguno sabía qué método de valoración usar para zanjar la disputa.
- Tasación oficial homologada (250-500€): solo obligatoria para hipotecas bancarias
- Valoración online gratuita: suficiente para conocer el valor de mercado antes de vender
- Tasación in situ por agente: opción intermedia sin coste para afinar el precio de salida
Contenido de esta guía
Los tres métodos de valoración inmobiliaria que de verdad importan
Voy a ser directo. Existen seis métodos técnicos recogidos en la normativa de tasación. Pero usted no necesita conocerlos todos. Para el 90% de los casos —vender un piso, pedir hipoteca, repartir una herencia— solo importan tres. El resto son para locales comerciales, terrenos rústicos o promociones inmobiliarias. Cosas que requieren un tasador especializado.
Lo que observo con frecuencia es que la gente confunde tasación con valoración. Suenan igual, pero no lo son. Una tasación oficial la firma un profesional homologado y tiene validez legal. Una valoración es una estimación orientativa. Ambas pueden ser útiles. Depende de para qué las necesite.
Tasación oficial homologada: cuándo es obligatoria
Si va a pedir una hipoteca, no hay vuelta de hoja. El banco exige una tasación realizada por una de las 32 sociedades de tasación inscritas en el registro del Banco de España. No vale ninguna otra cosa. Ni la valoración de un portal inmobiliario, ni la de su agente de confianza.
El coste varía. Según datos actualizados de Valmesa 2025, el precio medio ronda entre los 250 y 500 euros. Para pisos estándar, puede bajar a 160-400 euros. Para chalets o casas unifamiliares, sube hasta 260-500 euros. Y tiene una validez de seis meses desde que se emite.
Lo que muchos no saben: desde agosto de 2025, la normativa exige firma electrónica obligatoria en todos los informes de tasación. Nada de fotocopias ni documentos escaneados.
Valoración automatizada online: rapidez sin coste
Funciona así: usted introduce la dirección, las características del inmueble y un algoritmo cruza esos datos con miles de transacciones reales y anuncios activos. En cuestión de minutos obtiene un rango de valor estimado.
La ventaja es obvia. Es gratis. Es instantáneo. Y le permite tener una referencia de mercado antes de tomar cualquier decisión. Pero tiene limitaciones. El algoritmo no puede ver el estado real de la vivienda, si hay humedades, si la cocina está reformada o si el vecino de arriba tiene un criadero de gallos.
Mi recomendación: empiece siempre por aquí. Es el primer filtro. Si la cifra le parece razonable, puede afinar después con otros métodos.
Valoración presencial por agente: el término medio
Un agente inmobiliario local conoce su barrio. Sabe que el quinto piso sin ascensor vale un 15% menos que el primero. Sabe que la calle de atrás tiene ruido de bares hasta las 4 de la mañana. Ese conocimiento no aparece en ningún algoritmo.
Muchas agencias ofrecen esta valoración in situ de forma gratuita. A cambio, esperan que les confíe la venta si decide hacerlo. No hay truco: es su modelo de captación. Si finalmente prefiere confiar en agentes inmobiliarios expertos para gestionar la operación, esta visita previa sirve como primera toma de contacto.
| Método | Coste | Tiempo | Validez legal | Cuándo usarlo |
|---|---|---|---|---|
| Tasación oficial homologada | 250-500€ | 5-10 días | Sí (6 meses) | Hipoteca, herencia contenciosa |
| Valoración automatizada online | Gratuita | 3 minutos | No (orientativa) | Primera referencia, curiosidad |
| Valoración presencial por agente | Gratuita | 2-7 días | No (orientativa) | Venta entre particulares, afinar precio |
Cómo elegir el método según su situación
Piénselo como ir al médico. No acude al cardiólogo cada vez que le duele la cabeza. Con la tasación pasa lo mismo: elegir el método adecuado evita gastar dinero en algo que no necesita.
En mi experiencia acompañando propietarios en la costa valenciana, uno de los errores más frecuentes es presentar una valoración online gratuita como tasación oficial al banco. El resultado habitual: rechazo de la documentación y pérdida de 2-4 semanas. Este patrón puede variar según el banco y la comunidad autónoma.
¿Qué método de valoración necesita según su caso?
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¿Necesita financiación bancaria (hipoteca)?
Sí → Tasación oficial obligatoria. El banco no aceptará otra cosa. Presupueste 250-500€.
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¿Quiere vender entre particulares sin hipoteca del comprador?
Sí → Valoración online + in situ recomendadas. Empiece gratis, afine con agente local. Ahorra entre 250 y 500€.
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¿Está repartiendo una herencia entre varios herederos?
Depende → Si hay acuerdo, valoración in situ por agente basta. Si hay disputa, tasación oficial para que nadie cuestione el valor.
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¿Solo quiere saber cuánto vale su piso por curiosidad?
→ Valoración online gratuita. Suficiente para tener una referencia sin gastar ni un euro.
Soyons clairs: el mercado español subió un 12,8% interanual en el tercer trimestre de 2025, según estadísticas oficiales del INE. La vivienda de segunda mano creció un 13,4%. Eso significa que una valoración de hace un año ya está obsoleta. Actualizar el valor cada trimestre no es capricho: es sentido común.
RealAdvisor: valoración gratuita basada en 70 criterios
El problema que resolvía Carmen era sencillo: necesitaba una cifra de partida creíble para que sus hermanos dejaran de discutir. No quería pagar 400 euros por una tasación oficial si después no vendían. Tampoco fiarse de un portal cualquiera que infla precios para captar clientes.
RealAdvisor ofrece una alternativa que combina rapidez con rigor. Su herramienta de valoración online analiza 70 criterios distintos: 20 relacionados con las características del inmueble (superficie, número de habitaciones, antigüedad, estado de conservación) y 50 vinculados a la calidad de ubicación (transporte público, colegios, calidad del aire, índice de seguridad).
259.000 valoraciones
realizadas hasta la fecha en España
El proceso es directo: introducir la dirección, rellenar los datos básicos y en 3 minutos obtener un rango de valor estimado. RealAdvisor combina tres modelos de análisis —listados inmobiliarios activos, transacciones históricas y valor percibido— para afinar la precisión. No es una cifra sacada del aire: es estadística aplicada a datos reales del mercado.
Lo que diferencia a RealAdvisor de otros portales es la opción de solicitar después una tasación in situ gratuita por un experto inmobiliario local. Ese profesional visita el inmueble, comprueba el estado real y ajusta la estimación. Sin coste ni compromiso. El informe completo llega por email y se actualiza cada trimestre de forma automática.
Para contexto: el precio medio en la provincia de Madrid ronda los 399.000€ con una subida del 5,1% interanual. En Málaga, el incremento alcanza el 10,7% y el precio medio supera los 650.000€. RealAdvisor permite comparar estos datos con la valoración concreta de su inmueble.
Dudas frecuentes sobre tasación de inmuebles en España
¿Es obligatoria la tasación oficial para vender un piso?
No. La tasación oficial solo es obligatoria cuando el comprador solicita hipoteca y el banco la exige. En una compraventa entre particulares sin financiación bancaria, basta con que vendedor y comprador acuerden un precio. Una valoración orientativa (online o por agente) suele ser suficiente para fijar ese precio.
¿Cuánto cuesta una tasación oficial en España?
Entre 250 y 500 euros de media, aunque puede variar. Los pisos estándar suelen costar entre 160 y 400 euros; las casas unifamiliares, entre 260 y 500 euros. El precio depende de la sociedad de tasación, el tipo de inmueble y la zona geográfica.
¿Son fiables las valoraciones online gratuitas?
Depende de la herramienta. Las que cruzan múltiples criterios (características del inmueble, ubicación, transacciones reales) ofrecen estimaciones razonables para conocer el valor de mercado. Pero ningún algoritmo puede evaluar el estado real de la vivienda. Son un punto de partida, no una verdad absoluta.
¿Qué diferencia hay entre tasación y valoración?
La tasación oficial la realiza un profesional homologado por el Banco de España, tiene validez legal durante 6 meses y es la única aceptada para hipotecas. La valoración es una estimación orientativa (online o presencial) sin validez legal, útil para conocer el valor de mercado antes de tomar decisiones.
¿Cada cuánto tiempo cambia el valor de un inmueble?
Constantemente, aunque los índices oficiales se publican cada trimestre. Según el INE, los precios subieron un 12,8% interanual en el tercer trimestre de 2025. Por eso conviene actualizar la valoración cada 3-6 meses si está pensando en vender, especialmente en zonas con mercado activo.
Limitaciones de las valoraciones orientativas
- Las valoraciones online son orientativas y no sustituyen a una tasación oficial homologada según la Orden ECM/599/2025 para operaciones bancarias.
- Los precios de mercado varían según la evolución trimestral y pueden diferir de la valoración obtenida.
- Cada inmueble tiene particularidades que solo un perito presencial puede evaluar completamente.
Riesgos a considerar: sobrevaloración si el estado de conservación real es inferior al declarado; rechazo bancario si se presenta valoración online como tasación oficial; discrepancia en herencias si los herederos cuestionan el método utilizado.
Para operaciones hipotecarias, consulte a un tasador homologado por el Banco de España. Para venta entre particulares, un agente inmobiliario local puede aportar la perspectiva de mercado que necesita.
La próxima decisión es suya
Carmen acabó usando una combinación de métodos. Primero, valoración online gratuita para tener una referencia inicial. Después, visita de un agente local que ajustó el precio un 8% a la baja por el estado de la cocina. Sus hermanos aceptaron esa cifra sin recurrir a tasación oficial. Se ahorró 400 euros y tres semanas de espera.
No existe un método perfecto. Existe el método adecuado para su situación. Si solo quiere saber cuánto vale su piso sin gastar un euro, empiece por una valoración online. Si va a pedir hipoteca, reserve presupuesto para la tasación oficial. Y si tiene dudas sobre el precio de salida antes de vender, un agente local puede aportar el conocimiento del terreno que ningún algoritmo tiene.