Llamé la semana pasada a un conocido que quería vender su piso en Arganzuela. Me preguntó: ¿cuánto puedo pedir? Le di una cifra aproximada y me contestó que un vecino le había dicho que su barrio ya estaba por encima de los 5.500 €/m². Error. El precio medio en Madrid capital ronda los 5.069 €/m² en febrero de 2026, pero la diferencia entre barrios puede superar los 19.000 € por metro cuadrado. Lo que vale un piso en Recoletos no tiene nada que ver con uno en Villaverde. Este artículo desgrana los precios reales por zona, la evolución reciente y cómo evitar pagar de más o vender demasiado barato. Herramientas como RealAdvisor permiten obtener una valoración personalizada en minutos, pero primero conviene entender el mapa de precios.
Información importante
Este contenido es informativo y no constituye un asesoramiento inmobiliario personalizado. Los precios indicados son valores medios que pueden variar significativamente según características específicas de cada inmueble.
Precios vivienda Madrid 2026: lo esencial en 30 segundos
- Precio medio: 5.069 €/m² (febrero 2026)
- Pisos: 5.021 €/m² | Casas: 4.547 €/m²
- Subida anual: +14,6% en pisos
- Barrios caros: Salamanca, Chamberí, Retiro
- Barrios asequibles: Villaverde, Usera, Puente de Vallecas
Precio medio de la vivienda en Madrid: 5.069 €/m² en 2026
La cifra global esconde realidades muy distintas. Según los datos del tercer trimestre 2025 del INE, la variación anual del Índice de Precios de Vivienda se situó en el 12,8% a nivel nacional. Madrid va por delante: el incremento interanual supera el 14%. La vivienda de segunda mano sube más rápido que la nueva (13,4% frente al 9,7%).
5.069€/m²
Precio medio vivienda en Madrid (febrero 2026)
Pero cuidado con las medias. No es lo mismo hablar de pisos que de casas unifamiliares. Los pisos en Madrid se sitúan en torno a los 5.021 €/m², mientras que las casas bajan a 4.547 €/m². Esa diferencia de casi 500 € por metro cuadrado sorprende a muchos compradores que asumen que una casa siempre cuesta más. La realidad es que la oferta de casas se concentra en distritos periféricos con precios más bajos.
Otro dato que marca la diferencia: Madrid capital duplica la media nacional. Si el precio medio en España ronda los 2.555 €/m², en la capital hay que multiplicar por dos. Esto explica por qué muchos compradores con presupuestos medios miran directamente hacia municipios del cinturón metropolitano o hacia distritos del sur.
RealAdvisor: valoración gratuita de tu vivienda en Madrid en 3 minutos
Conocer el precio medio de un distrito es un punto de partida, pero no responde a la pregunta que realmente importa: ¿cuánto vale exactamente mi vivienda? Las estadísticas generales no tienen en cuenta si el piso está reformado, si tiene terraza o si da a un patio interior. Ahí es donde las cifras globales se quedan cortas.
RealAdvisor ofrece una herramienta de valoración que utiliza inteligencia artificial para cruzar datos de mercado actualizados con las características específicas del inmueble. La plataforma tiene en cuenta la ubicación exacta (hasta nivel de calle, con 75 calles de Madrid ya referenciadas), la superficie, el estado de conservación, la planta y los extras. El proceso dura 3 minutos y no requiere registro previo ni compromiso.
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El resultado permite comparar con calles cercanas y entender si el precio que te piden por un piso está justificado o si puedes negociar. Para vendedores, sirve como referencia antes de fijar el precio de salida sin depender únicamente del criterio de una agencia.
Mapa de precios: qué cuesta un piso según el barrio
Analizando los datos del mercado madrileño, se observa que confiar solo en la media del distrito puede llevar a errores de miles de euros. Dentro de un mismo distrito existen diferencias de hasta 2.000 €/m² entre barrios. Esta variabilidad depende de factores como la proximidad al metro, la antigüedad del edificio o la orientación del piso.
Para entender el panorama completo, he segmentado los distritos en tres niveles de precio. Esta clasificación ayuda a identificar rápidamente dónde buscar según el presupuesto disponible.
Los barrios más caros: Salamanca, Chamberí y Retiro
Según el informe Tecnitasa de febrero 2026, el barrio de Recoletos (distrito Salamanca) se consolida como la zona más cara de España con un precio medio de 20.500 €/m². Un incremento del 7,9% respecto al año anterior. Para un piso de 100 m², estamos hablando de más de 2 millones de euros.
Chamberí se mueve en rangos algo más accesibles pero sigue por encima de los 9.000 €/m² en sus zonas más cotizadas. Retiro ofrece precios ligeramente inferiores, rondando los 8.700 €/m², con la ventaja del acceso directo al parque y buenas comunicaciones. Estos tres distritos concentran la demanda de compradores con alto poder adquisitivo y de inversores internacionales.
Precios intermedios: Arganzuela, Tetuán y Moncloa
Aquí está, en mi opinión, el equilibrio más interesante entre calidad de vida y precio. Arganzuela ha experimentado una transformación notable con Madrid Río y mantiene precios entre 4.500 y 5.500 €/m² según la zona. Tetuán ofrece buena conexión con el centro y precios que rondan los 4.800 €/m². Moncloa, aunque más cara (cerca de 6.000 €/m² en algunas zonas), atrae a familias por su ambiente universitario y espacios verdes.
Consejo: Para presupuestos entre 350.000 y 450.000 €, estos tres distritos ofrecen la mejor relación calidad-precio. Permiten pisos de 70-90 m² con buenas calidades sin alejarse demasiado del centro.
Si está considerando comprar como inversión, le recomiendo valorar la rentabilidad por zonas antes de decidirse. Puede profundizar en cómo elegir la mejor propiedad para inversión en alquiler según criterios de rentabilidad y revalorización.
Opciones más asequibles: Villaverde, Usera y Puente de Vallecas
El contraste es brutal. Según los mismos datos de Tecnitasa, San Cristóbal de los Ángeles (Villaverde) presenta el precio más bajo de Madrid: 1.000 €/m². La diferencia con Recoletos supera los 19.500 € por metro cuadrado. Es como comparar mercados de países distintos.
Usera se ha convertido en opción para compradores primerizos con presupuestos ajustados, con precios medios entre 2.200 y 2.800 €/m². Puente de Vallecas ofrece rangos similares. La contrapartida: mayor tiempo de desplazamiento al centro y servicios más limitados en algunas zonas. Pero para quien priorice metros cuadrados sobre ubicación premium, son alternativas reales.
| Distrito | Precio medio €/m² | Rango típico |
|---|---|---|
| Salamanca (Recoletos) | 20.500 € | 18.000-22.000 € |
| Chamberí | 9.300 € | 7.500-11.000 € |
| Retiro | 8.700 € | 7.000-10.000 € |
| Arganzuela | 5.000 € | 4.500-5.500 € |
| Usera | 2.500 € | 2.200-2.800 € |
| Villaverde (San Cristóbal) | 1.000 € | 900-1.500 € |
Evolución: cuánto han subido los precios en 12 meses y 5 años
Los datos son contundentes. Según los datos de octubre 2025, el precio medio en Madrid capital alcanzó los 5.705 €/m², con un incremento interanual del 18,1% frente al 15,7% nacional. El récord histórico se registró en agosto de 2025 con 5.723 €/m². Los pisos, en particular, han subido un 14,6% en los últimos 12 meses.
La evolución a 5 años es aún más llamativa. Quien compró en 2021 ha visto revalorizarse su vivienda entre un 40% y un 60% dependiendo del barrio. Los distritos del sur, tradicionalmente más baratos, han experimentado subidas porcentuales más agresivas (algunos superando el 30% anual), aunque partían de bases más bajas.
+14,6%
Subida anual precio pisos Madrid (2025-2026)
¿Qué esperar en los próximos meses? Sería imprudente dar certezas. Lo que indican los datos es que la demanda sigue superando a la oferta en los distritos céntricos, mientras que las subidas de tipos de interés han frenado algo el ritmo de compraventas. Para vendedores, el momento sigue siendo favorable. Para compradores, la clave está en encontrar zonas donde el precio aún no haya tocado techo.
Tus dudas sobre precios de vivienda en Madrid
¿Cuál es el precio del metro cuadrado en Madrid en 2026?
El precio medio de la vivienda en Madrid capital se sitúa en 5.069 €/m² en febrero de 2026. Los pisos alcanzan los 5.021 €/m² y las casas unifamiliares 4.547 €/m². Estas cifras son medias: según el barrio, el rango va desde 1.000 €/m² en Villaverde hasta más de 20.000 €/m² en Recoletos.
¿Cuánto han subido los precios de los pisos en Madrid en el último año?
Los pisos en Madrid han experimentado una subida del 14,6% en los últimos 12 meses. El incremento interanual general de la vivienda en la capital supera el 18%, por encima de la media nacional del 15,7%.
¿Cuáles son los barrios más caros de Madrid?
Recoletos (distrito Salamanca) lidera con 20.500 €/m². Le siguen Castellana, Jerónimos y otras zonas de Salamanca y Chamberí, con precios entre 9.000 y 12.000 €/m². Retiro se mantiene en rangos de 8.000-9.000 €/m².
¿Dónde puedo comprar más barato en Madrid?
San Cristóbal de los Ángeles (Villaverde) es la zona más económica con 1.000 €/m². Usera, Puente de Vallecas y Carabanchel ofrecen precios entre 2.200 y 3.000 €/m². Son opciones reales para presupuestos por debajo de 200.000 €.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en Madrid?
Según la normativa ITP Madrid 2026, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es del 6% para vivienda de segunda mano. Las familias numerosas pueden acceder a un tipo reducido del 4%. Para vivienda nueva se aplica el 10% de IVA. Los gastos de notaría y registro suman entre 1.000 y 2.000 € adicionales.
Precisiones sobre los datos de precios: Los precios mostrados son medianas estadísticas que pueden diferir del valor real de un inmueble concreto. Factores como estado de conservación, orientación, planta o extras no se reflejan en las estadísticas por barrio. Para una valoración precisa de su vivienda, consulte a un tasador oficial homologado o utilice herramientas de valoración personalizada como RealAdvisor.
La próxima decisión es suya
Los datos están sobre la mesa: 5.069 €/m² de media, pero con un abanico que va de 1.000 a 20.500 € según el barrio. Lo que haga con esta información depende de su situación. Si está vendiendo, tiene el viento a favor con subidas del 14% anual. Si está comprando, la clave está en identificar zonas donde el precio aún ofrezca recorrido.
Plan de acción antes de comprar o vender
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Obtener una valoración personalizada con datos de mercado actualizados -
Comparar el precio del barrio objetivo con zonas similares cercanas -
Calcular los gastos totales: ITP (6%), notaría, registro y gestoría -
Consultar la evolución de precios a 5 años en la zona elegida
La diferencia entre acertar y equivocarse en una compra inmobiliaria puede suponer decenas de miles de euros. RealAdvisor permite obtener una primera valoración en minutos, pero la decisión final merece tomarse con calma y con todos los datos encima de la mesa.